far calculation ফার হিসাব bangladesh
Featured
Articles Building LAW Law Guide

FAR Calculation বা ফার হিসাব পদ্ধতি ২০২৩

FAR Calculation বা ফার হিসাব পদ্ধতি ২০২৩

লেখকঃ স্থপতি মুহাইমিন শাহরিয়ার, প্রতিষ্ঠাতা সম্পাদক, আর্কবাংলা, মোবাইলঃ ০১৫৫২৩৫৫২০১

বিগত ২০২২ সালের আগস্ট মাসে ড্যাপ ২০২২-৩৫ কার্যকর হবার পর থেকে বিষদ অঞ্চল পরিকল্পনায় নির্দেশিত ফার হিসাব পদ্ধতি নিয়ে যথেষ্ঠ ধুম্রজাল সৃষ্টি হয়েছিল। এর পর নানা তর্ক-বিতর্ক এবং কমিটি গঠন শেষে পরবর্তীতে ২০২৩ সালের সেপ্টেম্বর মাসে এর কিছু অংশ সংশোধন করা হয়। সংশোধিত ড্যাপ ২০২২-৩৫ অনুযায়ী FAR Calculation বা ফার হিসাব নির্ণয় করতে স্থপতিদের বেশ কিছু জটিলতার সম্মুখীন হতে হয়। তারই পরিপ্রেক্ষিতে বিস্তারিত ভাবে ফার এর হিসাব নির্ণয় করার পদ্ধতি সম্পর্কে এই আর্টিকেলে বর্ণনা করা হয়েছে। আশা করা যায় এই পদ্ধতি অনুসরন করে স্থপতি, প্রকৌশলী, ডেভেলপার এবং জমির মালিকগণ নির্ভূল হিসাব প্রস্তুত করতে সক্ষম হবেন।

Far calculation method

 

প্রথমে আমরা জানবো FAR Calculation বা ফার হিসাব করতে কি কি ধাপ অনুসরন করতে হবে। ধারাবাহিকভাবে নিচের ধাপসমূহ অনুসরন করে হিসাব শুরু করলে সহজেই পূর্ণাংগ হিসাব প্রস্তুত করা সম্ভব।

ড্যাপ ২০২৩ অনুযায়ী অনুমোদনযোগ্য ফার নির্ণয়ের ধাপসমূহ।

FAR Calculation বা ফার হিসাব পদ্ধতি ২০২৩ bangladesh

অনুমোদনযোগ্য ফার নির্ণয় করে আমরা ভবনের সর্বমোট ফারভুক্ত ক্ষেত্রফল জানতে পারবো। এরপর ইউনিট সংখ্যা বের করতে হবে পরিশিষ্ট ৩.৬ থেকে। এই পরিশিষ্ট ৩.৬ তেই প্রস্তাবিত প্লটের ইউনিট সাইজ পাওয়া যাবে।

নিচের উদাহরন দেখলে প্লটভিত্তিক উন্নয়নের ফার হিসাব পদ্ধতি বুঝতে সুবিধা হবে।
বাড়ি নির্মাণ ও স্থাপত্য সংক্রান্ত বই ROKOMARI থেকে কিনতে এখানে ক্লিক করুন

far calculation workshop

AREA FAR > PLOT FAR এর কিছু উদাহরন

FAR Calculation বা ফার হিসাব নির্ণয় ধরণ-১ এর উদাহরন-১ বসুন্ধরা আ/এ

Land Area 5 Katha, Road 25′

Address Basundhara Block-M
Occupancy Type A-3
Total Land area 3600 sft = 5 Katha
Existing Road width 25′ or 7.62 m
Maximum Ground Coverage 62.5% or 2250 sft
Density Block DNCC Ward # 40 P

 Determination of Area FAR & Plot FAR

AREA FAR 4.1
PLOT FAR Basic PLOT FAR = 2.75
Additional Plot FAR={(3.25-2.75)÷(9-6)}X(7.62-6)= (0.5÷3.0)X1.62 =0.27
(as Existing Road is > 6m)
So. FINAL PLOT FAR= 3.02


Here AREA FAR > PLOT FAR

Determination of Maximum FAR & Base FAR
Base FAR 3.02
Maximum FAR Final Plot FAR+0.5
(As AREA FAR > PLOT FAR and Road width is below 9m.
So 0.5 will be added with Final Plot FAR as per Sub-Clause 3.6.4.1)
So, Maximum FAR = 3.02+0.5= 3.52
Determination of Allowable FAR
Allowable FAR Base FAR=3.02
Bonus=0.5 (As per 24-09-2023 Gazette)
So Total Allowable FAR= 3.02+0.5 = 3.52
(Allowable FAR = < Maximum FAR)

 

Total FAR Area 3600X3.52= 12,672 sft
Net Density 1.9 units per katha
Gross Flat Size 1579 sft
Allowable Units 5X1.9= 9.5 nos

বাড়ি নির্মাণ ও স্থাপত্য সংক্রান্ত বই কিনতে এখানে ক্লিক করুন 

  • ভবনের ফায়ার সেফটি

FAR Calculation বা ফার হিসাব নির্ণয়

ধরণ-১ এর উদাহরন-২ আফতাবনগর

Land Area 3 Katha, Road 25′

Address Aftabnagar Housing Area, Dhaka.
Occupancy Type A-3
Total Land area 2160 sft = 3 Katha
Existing Road width 25′ or 7.62 m
Maximum Ground Coverage 65% or 1404 sft

 

Density BLOCK DNCC Ward # 37 P2
Net Density 1.7 units per katha
Gross Flat Size 1360 sft

Determination of Area FAR & Plot FAR

AREA FAR 3.2
PLOT FAR Basic PLOT FAR = 2.75
Additional Plot FAR=0.27
(as Existing Road is > 6m)
So. FINAL PLOT FAR= 3.02

Here AREA FAR > PLOT FAR

Determination of Maximum FAR & Base FAR
Base FAR 3.02
Maximum FAR Final Plot FAR+0.5
(As AREA FAR > PLOT FAR
So 0.5 will be added with Final Plot FAR as per Clause 3.6.4.1)
3.02+0.5= 3.52
As Maximum FAR = or Not greater than Area FAR
So Final Maximum FAR=3.2
Determination of Allowable FAR
Allowable FAR Base FAR=3.02
Bonus=0.5 (As per 24-09-2023 Gazette)
So Total Allowable FAR=3.02+0.5=3.52 ~ 3.2(Allowable FAR = or Not greater than Maximum FAR)

 

Total FAR Area 2160X3.2= 6912 sft
Allowable Units 3X1.7= 5.1 nos

PROPOSED  CONDITION ::

Story = G+6 = 7-Storied WITHIN FAR Area= 1115 sft
Beyond FAR Area = 56 sft
( As per 24-09-2023 Gazette Verandah Only)
Total Flat Size = 1171 sft
Salable Flat Size= 1345 sft

FAR Calculation বা ফার হিসাব নির্ণয় ধরণ-১ এর উদাহরন-৩ উত্তরা

উত্তরা মডেল টাউনের ৩য় পর্ব (3rd Phase) এলাকায় ৫ কাঠা প্লটের সম্মুখে ৩৪ ফিট রাস্তা বিদ্যমান হলে এই প্লটে প্রস্তাবিত ভবনের ফার এর হিসাব ধারাবাহিকভাবে তুলে ধরা হলো।

 

Location 3rd Phase, Uttara Model Town, Dhaka
Occupancy Type A-3
Total Land area 3600sft = 5 Katha
Existing Road width 34′ or 10.36 m
Maximum Ground Coverage 62.5% or 2250 sft

 

Density BLOCK DNCC Ward # 53 P (Uttara West)
Net Density 1.7 units per katha
Average Flat Size 1986 sft

 

Determination of Area FAR & Plot FAR

AREA FAR 4.6
PLOT FAR Basic PLOT FAR = 3.25
Additional Plot FAR= 1.36X0.167= 0.23

(as Existing Road is greater Than 9m)

So. FINAL PLOT FAR= 3.48

Here AREA FAR > PLOT FAR

Determination of Maximum FAR

 Base FAR 3.48
Maximum FAR (As AREA FAR > PLOT FAR

So 1.0 will be added with Final Plot FAR as per Clause 3.6.4.1)
Final Maximum FAR=3.48+1.0= 4.48

Determination of Allowable FAR

Allowable FAR Base FAR=3.48

·       Incentive=0.5 (As per 2023 Gazette Planned Housing Area)

·       Incentive=0.5 (TOD Area)

So Total Allowable FAR = 4.48

(Allowable FAR or Not greater than Maximum FAR)

 

Total FAR Area 3600X4.48 = 16,128 sft

 

Unit Number 5X1.7-8.5~9 nos
Unit Size 1986X9-17,874 sft > 16,128 sft
So, Each DU Size= 1792 sft
Veranda Beyond Far Area = 90
Final Unit Size=1882 sft
Story G+9

 

PLOT FAR > AREA FAR এর কিছু উদাহরন

FAR Calculation বা ফার হিসাব নির্ণয় ধরন-২ এর উদাহরন-২ মাটিকাটা, বাউনিয়া

Land Area 6 Katha, Road 60′

Location Matikata or Baunia
Occupancy Type A-3 & A-6
Total Land area 4320 sft = 6 Katha
Existing Road width 60’ or 18.29m
Maximum Ground Coverage 60% or 2592 sft
­­Density BLOCK DNCC 15 S
Net Density 1.7 units per Katha
Flat Size (without incentive verandah) 1000 sft

Determination of Area FAR & Plot FAR

AREA FAR 2.3
PLOT FAR FINAL PLOT FAR= 4.0

(as Existing Road is more than 18m)

 Here PLOT FAR > AREA FAR

Determination of Maximum FAR

BASE FAR 2.3
MAXIMUM FAR 4.0

Determination of Allowable FAR

Base FAR 2.30 Basis
Incentives 0.75 A6 Affordable Housing
  0.50 Plot Merge
(As per Gazette dated 24-09-2023 page #13541)
Allowable FAR 3.55 (Allowable FAR = < Maximum FAR)

 

FAR Calculation বা ফার হিসাব নির্ণয় ধরন-২ এর উদাহরন-৩ আফতাবনগর

Land Area 10 Katha, Road 40′

Address Aftabnagar Housing Area, Dhaka.
Occupancy Type A-3
Total Land area 7200 sft = 10 Katha
Existing Road width 40′ or 12 m
Maximum Ground Coverage 57.5% or 4140 sft

 

Density BLOCK DNCC Ward # 37 P2
Net Density 1.7 units per katha
Gross Flat Size 1360 sft

 

Determination of Area FAR & Plot FAR

AREA FAR 3.20
PLOT FAR 3.75

 

Here PLOT FAR > AREA FAR

 

Determination of Base and Maximum FAR

Base FAR 3.20
Maximum FAR 3.75

 

Determination of Allowable FAR
Allowable FAR Base FAR=3.20
Bonus=0.5 (for Planned Housing As per page # 13539 of Gazette Dated  24-09-2023)
Bonus=0.5 (for Land size 10 or Above As per page # 13541 of Gazette Dated  24-09-2023)
So Total Allowable FAR=3.20+0.5+0.5= 4.2~3.75
(As Allowable FAR = or < Maximum FAR)

 

Total FAR Area 7200X3.75= 27000 sft
Allowable Units 10X1.7= 17.1 nos
Bonus Unit= 30% of 17.1= 5.13
(As per 24-09-2023 Gazette)
So Final Total Unit= 22.23 ~ 22 Nos

 

PROPOSED  CONDITION ::

Story = G+7 = 8-Storied WITHIN FAR Area= 1210 sft
Beyond FAR Area = 60 sft
(As per 24-09-2023 Gazette Verandah Only)
Total Flat Size = 1270 sft

 

FAR Calculation বা ফার হিসাব নির্ণয় ধরন-২ এর উদাহরন-৪ গেন্ডারিয়া

Land Area 10 Katha, Road 25′

Address Gendaria, Dhaka
Occupancy Type A-3
Total Land area 7200 sft = 10 Katha
Existing Road width 25′ or 7.62 m
Maximum Ground Coverage 57.5% or 4140 sft

 

Density BLOCK DSCC Ward # 45
Net Density 1.7 units per katha
Gross Flat Size 926 sft

 

Determination of Area FAR & Plot FAR

AREA FAR 2.2
PLOT FAR Basic PLOT FAR = 2.75
Additional Plot FAR= 0.27
(as Existing Road is greater Than 6m)So. FINAL PLOT FAR= 3.02

 

Here PLOT FAR > AREA FAR

Determination of Maximum FAR

Base FAR 2.2
Maximum FAR 3.02

 

Determination of Allowable FAR
Allowable FAR Base FAR=2.2
Bonus=0.75 (A6 Affordable Housing)
Bonus=0.5 (for Land size 10 or Above As per page # 13541 of Gazette Dated  24-09-2023)
So Total Allowable FAR= 2.2+0.75+0.5= 3.45~3.02
(As Allowable FAR = < Maximum FAR)

 

Total FAR Area 7200X3.02= 21744 sft
Allowable Units 10X1.7= 17 nos
Bonus Unit= 30% of 17= 5.1
( As per 24-09-2023 Gazette)
So Final Total Unit= 22 Nos

 

ব্লকভিত্তিক উন্নয়নের ফার হিসাব পদ্ধতি সম্পর্কে জানতে ক্লিক করুন … …
BLOCK DEVELOPMENT FAR CALCULATION

—-  ——————– চলবে—–

#floor_area_ratio_calculator #far_chart_download #far_calculation_of_rajuk #far_calculation_as_per_new_dap #far_calculation_example

facebookShare on Facebook
TwitterTweet
FollowFollow us

37 thoughts on “FAR Calculation বা ফার হিসাব পদ্ধতি ২০২৩”

  1. অনেক ধন্যবাদ।এই নিয়মটি কি সম্প্রতি আপডেট হয়েছে?

    Reply

  2. একটি প্রজেক্ট
    জমি ৫কাঠা
    লোকেশন নন্দীপুর
    ঢাকা দক্ষিণ সিটি কর্পোরেশন 74s নং ওয়ার্ড
    রাস্তা ৩.৬৬মিটার

    এরিয়া ফার সারণী অনুযায়ী আসে ১.৯ ও প্লট ফার ২
    আবার নতুন সংশোধনী অনুযায়ী বলা হচ্ছে সামনে রাস্তা ৩.৬৬ মিটার হলে এরিয়া ফার হবে ২।তাহলে এখন এরিয়া ফার কত ধরবো ১.৯ নাকি ২.০?

    যদি ২.০ ধরি তাহলে এরিয়া ফার আর প্লট ফার তো সমান হয়ে গেলো।
    তাহলে বেইস ফার ও ম্যাক্সিমাম ফার কত হবে?

    Reply

    1. ধন্যবাদ আপনার প্রশ্নের জন্য।
      এখানে বেজ ফার =২
      ম্যক্সিমার ফার=২
      সুতরাং, ২৪শে সেপ্টেম্বরে ২০২৩ এ প্রকাশিত সংশোধিত গেজেটে এই সব অঞ্চলের জন্য বেজ ফারের সাথে যে ০.৫ প্রনোদনা দেয়া হয়েছে তা কার্যকর হবে না।

      Reply

      1. কেন কার্যকর হবে না?সংশোধনীতে তো বলা হয়েছে বেজ ফার ২ বা ২ এর কম হলে
        আবেদনকারী ০.৫ প্রনোদনা পাবেন।

        Reply

        1. কারন এখানে ম্যাক্সিমাম ফার ২
          প্রণদনা সবসময় বেজ ফারের সাথে যোগ করতে হয় এবং এই যোগফল কখনই ম্যাক্সিমাম ফার কে অতিক্রম করতে পারবে না। আপনার এখানে যোগ করলে Max FAR অতিক্রম করে যাচ্ছে।

          Reply
  3. Pingback: Block Development FAR Calculation - Arch-Bangla

  4. আপনাদের উদাহরণ ২ অর্থাৎ আফতাব নগরের ক্ষেত্রে প্লট ফারের সাথে কিছু যোগ করেননি কেন?

    রোড ৬মিটারের বেশি হলে যে 0.05 ধরে যে মান আসে সেটা যোগ করতে হয় তা অন্য দুইটি উদাহরণের ক্ষেত্রে যোগ করা হলেও আফতাব নগরের ক্ষেত্রে কেন যোগ করেন নি?

    Reply

    1. ০.০৫ মান ধরে বাড়তি ফার বের করার নিয়মটি ২০০৮ এর বিধিমালার জন্য। ড্যাপ ২০২২-৩৫ এ এই নয়মটি ভিন্নভাবে করতে হয়। সেটা উদাহরন ২ এ প্লট ফার বের করার সময় ধরা হয়েছে দেখছি।

      Reply

  5. Q.01 উদাহরন-১ বসুন্ধরা আ/এ
    Bonus=0.5 (As per 24-09-2023 Gazette)
    How?
    As per table 3.28…..bonus .5 is applicable for TOD region. Is Bashundhara and Aftabnagar is in that region?

    Please give list of TOD region, from map it is not so clear.

    Q.02- Bonus Unit= 30% of 9.5= 12.35
    (As per 24-09-2023 Gazette)
    How?
    As per Gazette it is applicable for where user can not use MGC….

    Q.03 Beyond FAR Area = 60 sft
    (Verandah Only)
    Please give reference.

    Reply

    1. For Q.01—- Basundhara R/A has two MRT Line One is through Purbachal Express way and Other is through Madani Avenue. Total size of this housing area is very big. As per TOD Bonus requirement your plot should be within 500m of any MRT Station. So all plots of Basundhara R/A will not get bonus of TOD.

      For Q.02 —– As per revised gazette 30% bonus unit is allowable but you should have usable area within Total FAR Area not MGC.

      For Q.03—— Reference has already been give there That is the revised Gazette on 24-09-2023. You can study Page # 13540 of that gazette.

      Thanks for your comments.

      Reply

  6. আফতাবনগর ১৭ কাঠা করে যদি G+9 করে এবং প্রতি ফ্লোরে ৪ ইউনিট করে তাহলে প্রত্যেক ফ্ল্যাট এর সাইজ কত হবে? প্লটের দুই পাশে উত্তর এবং দক্ষিণে ২৫ ফিট রাস্তা আছে ।

    Reply
  7. Pingback: DAP_2022-2035 ইমারত নির্মাণ বিধিমালা (পর্ব-২) - Arch-Bangla
  8. Pingback: RAJUK Approval Drawing Preparation - Easy Guide

  10. FAR Calculation বা ফার হিসাব নির্ণয় উদাহরন-৪ গেন্ডারিয়া

    You mentioned
    “Bonus=0.75 (A6 Affordable Housing)”

    But you wrote Occupancy Type-A3

    Reply
  11. Pingback: ইমারত নির্মাণ বিধিমালা (পর্ব-১) - Arch-Bangla: Building Law
  12. Pingback: Rajuk approval drawing for SPECIAL PROJECT PERMIT

  13. আপনাদের এই কাজটা অসাধারণ হয়েছে।কিন্তু আরো ১০-১৫টা বিভিন্ন এরিয়া ও বিভিন্ন কন্ডিশন অনুযায়ী far calculation করলে ভালো হয়।

    Reply

    1. ধন্যবাদ আপনাকে।
      জ্বী আরো উদাহরন আসছে। এই পেজটি বুকমার্ক করে রাখুন। পুনরায় ভিজিট করলে পেয়ে যাবেন।

      Reply

  14. In example of Gendaria, we see that the unit number is 17+5=22 nos. which is mixture of A3+A6. My question is : How will these units be distributed?
    What is the maximum 600 sft unit number I can take per floor?
    And, 21240/ 600 = 35.4 nos of A6. But if I make 30 nos of 600sft units and rest of FAR included square feet as A3, will it be okay?

    Reply

  15. প্রণোদনা বা incentives টা অনেক ঝামেলায় ফেলছে,কোন এলাকা কত প্রনোদনা পাবে তার কি কোন সুনির্দিষ্ট চার্ট তৈরি করা সম্ভব?এই কাজটা করলে অনেক কনফিউশন দূর হয়ে যেতো।।প্লিজ আপনারা এই কাজটি করেন।।

    Reply

    1. ধন্যবাদ আপনার পরামর্শের জন্য। আমরা সেটাও যুক্ত করবো ইনশাআল্লাহ।

      Reply

  16. Can anyone please explain ” proposed condition” ? What is Within FAR area?? How to calculate building height/ number of floor??
    TIA

    Reply

    1. “Proposed Condition” is an option for proposed building design after getting all legal conditions from DAP Rule.
      Within FAR area = Land Area X Final Allowable FAR
      * For calculation of Building Height. –STAY TUNED—
      Thanks for your interest

      Reply

      1. Thank you so much for your reply. I am looking forward to your next wonderful suggestion. I have a simple request: While calculating anything, please give us the specific reference or explain it in words like “Within FAR area = Land Area X Final Allowable FAR” and then calculate. It would be more understandable.

        Reply

  17. বসুন্ধরা আবাসিক এলাকার জন্য
    addotional plot FAR এর সাথে কিভাবে .২৭ যোগ হলো এবং
    allowable FAR এর সাথে বোনাস .৫ কেন যোগ হলো যদি একটু বলতেন। ধন্যবাদ

    Reply

    1. * উদাহরন ১ এ লক্ষ্য করুন ২০ ফিটের বেশি প্রশস্ত রোড হলে অতিরিক্ত ৫ ফিটের জন্য নিচের সূত্রটি ব্যবহার করা হয়েছে।
      (৯মিটারের প্লট ফার – ৬মিটারের প্লট ফার)÷(৯মিঃ – ৬মিঃ)X(৭.৬২মিঃ – ৬মিঃ)

      * রাজউক অনুমোদিত সরকারি এবং বেসরকারি যত আবাসিক এলাকা আছে তারা সবাই ২০২৬ সাল পর্যন্ত অতিরিক্ত ০.৫ ফার প্রণোদনা পাবে।

      Reply

  18. আপনাদের অসংখ্য ধন্যবাদ। এত সুন্দর করে বুঝিয়ে দেওয়ার জন্য। আপনারা অনেক সুন্দর কাজ করছেন। আমি অনেক কেই আপনাদের এই সাইটের কথা বলেছি।

    আপনি উত্তরে যেই সূত্রটি বললেন এবং যেই প্রণোদনার কথা বললেন তার রেফারেন্স টা কি দেওয়া যাবে??

    Reply

    1. আপনাদের কাজে লাগলেই আমাদের কষ্টের স্বার্থকতা। আর্ক-বাংলার সাথে থাকার জন্য ধন্যবাদ।

      * প্রনোদনাটা সেপ্টেম্বর মাসের আপডেট অনু্যায়ী. এই লিংকে https://arch-bangla.com/dap-2022-2035-revised-gazette-24-09-2023/ আপডেট গেজেট পাবেন
      * সূত্র কোথাও নেই। কিভাবে করতে হবে সেটা বলা আছে। সেখান থেকে আমরা সূত্র বানিয়েছি।

      Reply

  19. পূর্বাচল এ সেক্টর ১৬, প্লট এর আয়তন ৩৬৭৫ বর্গফুট , রাস্তার চওড়া ৩০ ফিট , এক্ষেত্রে FAR ক্যালকুলেশন কি হবে?

    Reply

  20. ওয়ার্ড নাম্বারের পাসে S এবং p দ্বারা কি বুঝায়?
    প্লট ভিত্তিক উন্নয়ন ফার পরিশিষ্ট ৩.৭ এর ৪.৩ এ উল্লেখিত নুন্যতম ৫ টি সাশ্রয়ি আবাসন এর জন্য প্রণোদনা .৭৫ কখন ব্যবহার যোগ্য ?

    Reply

    1. S = Spontaneous Zone বা স্বতস্ফুর্তভাবে বা বিচ্ছিন্নভাবে গড়ে ওঠা এলাকা বুঝায়।
      P= Planned Area বা পরিক্লপিত আবাসিক এলাকা যেমন উত্তরা, পূর্বাচল, বসুন্ধরা, আফতাবনগর বুঝায়।
      রাজউক LUC তে অনুমোদন দিলে S এবং P দুই ধরনের এলাকাতেই A6 প্রণোদনা নেয়া যায়। তবে S এলাকায় উতসাহিত করা হয়েছে।

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *