Know The Ultimate FAR Calculation Method of Bangladesh ফার হিসাব পদ্ধতি 2024
Know The Ultimate FAR Calculation Method of Bangladesh ফার হিসাব পদ্ধতি 2024
[ Author: Architect Muhaimin Shahriar, Founding Editor, Arch-Bangla ]
Since the implementation of DAP 2022-2035 in the month of August 2022, there has been a lot of confusion about the FAR Calculation Method of Bangladesh prescribed in the Detail Area Plan or DAP. After various arguments and after the formation of the committee, some parts of it were revised in September 2023. According to the revised DAP 2022-35, architects have to face several complications to calculate Floor Area Ratio Calculation or FAR Calculation . From that point of view, this article describes the method of calculating the FAR in detail. It is hoped that architects, engineers, developers and land owners will be able to prepare accurate calculations by following this method.
First we will know what steps to follow to calculate FAR Calculation. Complete calculations can be easily prepared by starting the calculation by following the steps below consistently.
Steps for determination FAR Calculation Method of Bangladesh as per DAP 2023.
By determining the permissible clearance we can know the total covered area of the building. Then find out the unit number from Appendix 3.6 . Unit sizes of proposed plots are available in Appendix 3.6.
It will be helpful to understand the method of far calculation of plot based development by looking at the following example.
Examples of AREA FAR > PLOT FAR
FAR Calculation Method of Bangladesh Type-1 Example-1
If there is a 25 feet road in front of 5 khata plot in M block in Bashundhara Residential Area, then the FAR calculation of the proposed building in this plot has been presented consistently.
| প্লট ফার & এলাকা ফার নির্ধারণ
(পরিশিষ্ট ৩.৫ ও পরিশিষ্ট ৩.৬ থেকে) |
প্রস্তাবিত প্লটের সম্মুখ রাস্তার প্রশস্ততার ভিত্তিতে পরিশিষ্ট ৩.৫ থেকে প্লট ফার নির্ধারণ করতে হবে। এরপর সিটি কর্পোরেশনের কোন ওয়ার্ডে প্লটটি অবস্থিত তার ভিত্তিতে পরিশিষ্ট ৩.৬ থেকে এরিয়া ফার নির্ধারণ করতে হবে। | * পরিশিষ্ট ৩.৫ অনুযায়ী PLOT FAR=2.75
রাস্তা ২৫ ফিটের জন্য 0.27 যোগ হয়ে PLOT FAR হবে 3.02 • Basundhara Block M = DNCC Ward # 40P • পরিশিষ্ট ৩.৬ অনুযায়ী AREA FAR = 4.1 |
| কোনটির মান বেশি তা নির্ধারণ
এলাকা > প্লট ফার প্লট ফার > এলাকা ফার |
খেয়াল করতে হবে প্রাপ্ত এই দুই ধরনের ফারের মধ্যে কোনটির মান বেশি। এবং সেই ফলাফলের উপর ভিত্তি করে পরবর্তী ধাপের দিকে অগ্রসর হতে হবে। অর্থাৎ প্লট ফারের মান বেশি নাকি এরিয়া ফারের মান বেশি সেটা নির্ধারণ করতে হবে। | এখানে দেখা যাচ্ছে এলাকা ফারের মান প্লট ফারের মানের চেয়ে বেশি অর্থাৎ
এলাকা ফার > প্লট ফার
|
| সর্বোচ্চ ফার নির্ণয় | যদি প্লট ফার > এলাকা ফার
হয় তাহলে প্রস্তাবিত প্লটের প্রাপ্ত প্লট ফার ই হবে এই ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ফার বা MAXIMUM FAR । এবং একে বিবেচনায় নিয়ে পরবর্তী হিসাব সমূহ করতে হবে। |
যেহেতু এলাকা ফার > প্লট ফার এবং রাস্তা ৩০ ফিট বা ৯ মিটারের কম তাই প্লট ফারের সাথে ০.৫ যোগ করে সর্বোচ্চ ফার বা MAXIMUM FAR নির্ণয় করে নিতে হবে।
সর্বোচ্চ ফার বা Maximum FAR = 3.02+0.5= 3.52 |
| ভিত্তি ফার নির্ণয়
(যেটার গাণিতিক মান কম) |
প্লট ফার এবং এরিয়া ফার এই দুটোর মধ্যে যেটার মান কম কোন শর্ত ছাড়াই সেটাকে ভিত্তি ফার বা Base FAR হিসেবে গণ্য করতে হবে।
|
PLOT FAR এর মান যেহেতু 3.02 যা কিনা 4.1 এর চেয়ে কম সুতরাং ভিত্তি ফার বা BASE FAR=3.02
|
| প্রণোদনা ফার নির্ণয়
(সারণি ৩.২৮ ও ২০২৩ গেজেট) |
ড্যাপের সারণী ৩.২৮ এবং ২০২৩ গেজেট অনুযায়ী প্লটের জন্য যেসব প্রণোদনা প্রযোজ্য হবে সেগুলো নির্ণয় করতে হবে।
|
যদি প্রস্তাবিত প্লটটি TOD এরিয়াতে (মেট্রো স্টেশন থেকে ৫০০ মিঃ) পড়তো তাহলে আমরা সারনী ৩.২৮ অনুযায়ী ০.৫ প্রনোদনা নিতে পারতাম। এখানে আমরা শুধু ২০২৩ এর গেজেট অনুযায়ী পরিকল্পিত আবাসিক এলাকার ০.৫ প্রনোদনা নিতে পারবো। |
| অনুমোদনযোগ্য ফার নির্ণয়
(অনুমোদনযোগ্য ফার <= সর্বোচ্চ ফার) |
ভিত্তি ফার এর সাথে প্রাপ্য সমস্ত প্রনোদনা যোগ করে এর যোগফলকে পর্যালোচনা পূর্বক অনুমোদনযোগ্য ফার নির্ণয় করতে হবে । মনে রাখতে হবে
অনুমোদনযোগ্য ফার < = সর্বোচ্চ ফার Allowable FAR < = Maximum FAR |
ভিত্তি ফার বা Base FAR=3.02
প্রণোদনা=0.5 (২০২৩ এর গেজেট মতে) সুতরাং Allowable FAR= 3.02+0.5 = 3.52 (Allowable FAR = < Maximum FAR) |
| ভবনের সর্বমোট ফারভুক্ত ক্ষেত্রফল = অনুমোদনযোগ্য ফার X জমির পরিমান | নির্ণিত অনুমোদনযোগ্য ফার এর সাথে জমির পরিমানকে গুন করে ভবনের সর্বমোট ফারভুক্ত মেঝের পরিমাণ নির্ধারণ করতে হবে। | ফারভুক্ত মেঝের ক্ষেত্রফল =
৩.৫২ X ৩৬০০= ১২,৬৭২ বঃফুঃ |
| ইউনিট সংখ্যা নির্ণয়
(পরিশিষ্ট ৩.৬ থেকে) |
সিটি কর্পোরেশনের কোন ওয়ার্ডে প্লটটি অবস্থিত তার ভিত্তিতে পরিশিষ্ট ৩.৬ থেকে কাঠা প্রতি কতটি ইউনিট এবং কি সাইজের ইউনিট করা যাবে তা জানা যাবে। এরপর (নির্ধারিত ইউনিট সংখ্যা X ইউনিট সাইজ = ক্ষেত্রফল) বের করে দেখতে হবে তা প্রাপ্য ফারভুক্ত মেঝের ক্ষেত্রফলের কম কি না। যদি কম হয় তাহলে ইউনিট সংখ্যা সর্বোচ্চ ৩০% পর্যন্ত বাড়ানো যাবে। তবে তা কোনভাবেই প্রাপ্য মোট মেঝের ক্ষেত্রফলকে অতিক্রম করতে পারবে না। | * Basundhara Block M =
DNCC Ward # 40P • পরিশিষ্ট ৩.৬ অনুযায়ী নেট জনঘনত্ব বা প্রতি কাঠায় ইউনিট=১.৯ • গড় ইউনিট সাইজ=১৫৭৯ বঃফুঃ • সুতরাং মোট ইউনিট সংখ্যা = ৫X১.৯=৯.৫~১০ টি |
| ভবনের উচ্চতা নির্ণয়
(MGC বিবেচনা করে) |
প্রস্তাবিত প্লটের সাইজ অনুযায়ী বিধিমালা ২০০৮ থেকে MGC বের করে দেখতে হবে পরিশিষ্ট ৩.৬ এ বর্ণিত সাইজের কয়টি ইউনিট একটি ফ্লোরে বানানো সম্ভব। সেটা বিবেচনায় নিয়ে ভবনের উচ্চতা নির্ধারণ করতে হবে। প্রয়োজনে উচ্চতা কম-বেশি করা যাবে। তবে MINIMUM GROUND COVERAGE খেয়াল রাখতে হবে। | ১৫৭৯X১০=১৫৭৯০ বঃফুঃ যা মোট অনুমোদনযোগ্য ফারভুক্ত মেঝের ক্ষেত্রফলের চেয়ে বেশি।
সুতরাং প্রস্তাবিত ভবনের উচ্চতা হবে ১২৬৭২ ÷ ১৫৭৯=৮.০২ STORY=G+8
|
| ১৫৭৯ বঃফুঃ এর সাথে রাস্তার দিকের ৩০% এবং রাস্তা বাদে অন্য দিকের ২.৫% বোনাস বা BEYOND FAR AREA হিসেবে শুধু ঝুলন্ত বারান্দা নেয়া যাবে। ১৫৭৯+৭৮=১৬৫৭ বঃফুঃ সাইজের ফ্ল্যাট পাওয়া যাবে। | ||
Example of PLOT FAR > AREA FAR
FAR Calculation Method of Bangladesh Type-2 Example-2
ROAD ON BOTH SIDES OF 6.57 KHATA PLOT IN MALIBAGH AREA. 3.66 M IN WEST AND 3.96 M IN SOUTH ROAD IS IN EXISTING AND DAP HAS INSTRUCTIONS TO WIDEN WEST ROAD BY 9 M AND SOUTH ROAD BY 6 M. IN THIS PLOT, THE CALCULATION OF THE FAR OF THE PROPOSED BUILDING IS PRESENTED CONSISTENTLY.
| Occupancy Type | A-3 & A-6 |
| LAND AREA | Existing = 4729 sft = 6.57 Katha |
| Land Surrendered= 929.16 sft | |
| Net Land = 3799.84 sft = 5.28 Katha | |
| Existing Road Width | E=3.66m and S=3.96m |
| DAP Proposed Road Width | E=9.15m and S=6.10m |
| Maximum Ground Coverage | 60% or 2279.9 sft |
| Density BLOCK | DSCC 12 |
| Net Density | 1.3 units per Katha |
| Average Flat Size (without incentive verandah) |
834 sft |
Determination of Area FAR & Plot FAR
| AREA FAR | DAP 2022 Area FAR = 1.5
Revised DAP 2023 AREA FAR= 2 (As per Gazette dated 24-09-2023) |
| PLOT FAR | As per Existing Road Plot FAR = 2.0 |
| As per Proposed Road Plot FAR = 3.28 | |
| Final PLOT FAR =(2+3.28)÷2=2.64 |
Here PLOT FAR > AREA FAR
Determination of Maximum FAR
| BASE FAR | 2.0 |
| MAXIMUM FAR | 2.64 |
Determination of Allowable FAR
| Base FAR | 2.00 | |
| Incentives | 0.75 | A6 Affordable Housing |
| Allowable FAR | 2.75~2.64 | (Allowable FAR = < Maximum FAR) |
| TOTAL FAR AREA | FAR Area with All Incentive =3799.84X2.64= | 10,031.58 sft |
| Incentive FAR Area for Road Widen = | 1,858.32 sft | |
| Total FAR AREA= | 11,889.90 sft |
| Unit Number | 5.28X1.3=6.86~ | 7 nos |
| BONUS UNIT 30%
30% of 7=2.1~ |
2 nos |
|
| Extra BONUS UNIT for A6 | 5 nos | |
| Total Final Unit No= | 14 nos |
| Unit Size | 834 sft |
| Veranda Beyond Far Area=42 | |
| Final Unit Size=876 sft |
| Story | MGC = 2279.9 sft
So 3 nos Units will be accommodated in Each Floor. So Apartment Story will 14/3=4.67~5 Final Story= G+5= 6 Storied |
Proposed Unit Arrangement in Each Floor
| A6=600 | A3=834 | |
| A6=600 | A3=834 | A3=834 |
| A6=600 | A3=834 | A3=834 |
| A6=600 | A3=834 | A3=834 |
| A6=600 | A3=834 | A3=834 |
| GROUND FLOOR | ||
Story= G+5= 6 Storied
—- ——————–To Be Continued —- — — — — — — —
BLOCK DEVELOPMENT FAR CALCULATION
#floor_area_ratio_calculator #far_chart_download #far_calculation_of_rajuk #far_calculation_as_per_new_dap #far_calculation_example #far_calculation_method_of_bangladesh
2 thoughts on “Know The Ultimate FAR Calculation Method of Bangladesh ফার হিসাব পদ্ধতি 2024”