গেজেটকৃত ড্যাপ_২০২২-২০৩৫ এবং FAR বিতর্ক

-স্থপতি তাসলিহা মওলা দিশা, ব্যবস্থাপনা পরিচালক, স্কিমটা কনসালটেন্টস, ঢাকা

গত ২৩শে আগস্ট ২০২২ এ বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা বা ড্যাপ_২০২২-২০৩৫ গেজেট করা হয়েছে। এর আগে ২০২০ সন থেকেই এই বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা বা Detailed Area Plan (DAP) নিয়ে বিতর্ক ও পাল্টাপাল্টি বক্তব্য চলে আসছে। প্রথম থেকেই ড্যাপ এর দুর্বল পয়েন্টগুলো নিয়ে কথা বলে আসছিল বিভিন্ন শ্রেণী পেশার মানুষ। বিশেষ করে আমরা স্থপতিরাও সোচ্চার ছিলাম। সেই সুত্র ধরেই কিনা জানিনা, ড্যাপ সংশ্লিষ্ট পরিকল্পনাবিদগণের দোষারোপের আঙুল স্থপতি সমাজের দিকে। তাঁদের অভিযোগ, স্থপতিরা নিজ স্বার্থে FAR নিয়ে বিতর্ক তুলেছে, যা একেবারেই ভিত্তিহীন। বিভিন্ন জায়গায় আমাদের ব্যখ্যা দিয়ে যেতে হচ্ছে এই ইস্যুতে। সকলের প্রতি সম্মান রেখেই আজ আমি এই লেখাটা লিখছি। কারণ আমার মনে হচ্ছে, এভাবে একটি নির্দিষ্ট পেশাজীবী শ্রেণী ও সংগঠনের দিকে আঙুল তোলাটা একেবারেই পেশাদারী আচরণ বহির্ভূত। এবং অনবরত “স্বার্থান্বেসী মহল” বলে যে তকমাটা এঁটে দেয়া হচ্ছে ড্যাপ প্রকল্পের মত গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পের দায়িত্বশীল দুটো প্ল্যাটফর্ম থেকে, তাতে কিছু কথা বলতেই হচ্ছে।

• প্রথম অভিযোগঃ “স্থপতিরা এবং স্থপতি ইন্সটিটিউট শুধুমাত্র ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০০৮ তথা FAR ইস্যু নিয়ে কথা বলছে। এই পরিকল্পনা প্রতিবেদনে আরও অনেক পয়েন্ট আছে সেগুলো নিয়ে কথা বলছেনা”।

– সম্পুর্ণ ভুল একটি তথ্যের ভিত্তিতে এ অভিযোগ করা হচ্ছে। এ লেখার সাথে কিছু ছবি এটাচ করা আছে। প্রথম ছবিটি রাজউকের সাথে আইএবি এর একটি সমঝোতা স্মারক। যেখানে স্পষ্ট দেখা যাচ্ছে, মুখ্য জলস্রোত, সাধারণ জলস্রোত ও প্লাবণ ভূমিতে যে শর্তসাপেক্ষ স্থাপনার কথা উল্লেখ করা আছে, তা DAP কর্তৃপক্ষকে পূনর্বিবেচনার কথা অনুরোধ করা হয়েছে। এবং স্পষ্ট দেখা যাচ্ছে, এই প্রস্তাবনা বাস্তবায়ন হলে জলাবদ্ধতা ও ভূগর্ভস্থ পানি হ্রাসের যে পরিস্থিতি তা আরো খারাপ দিকে মোড় নেবে- এই আশাংকাও ব্যক্ত করা হয়েছে। ড্যাপের সম্মানিত প্রকল্প পরিচালক সেই স্মারকে বিবেচনার আশ্বাস দিয়ে সই করলেও পরবর্তীতে তা তিনি আমলে নেননি। এই ডকুমেন্টটি আইএবি ড্যাপ গেজেট হবার পর সকল স্থপতিদের সম্মুখে উপস্থাপন করে, এবং পরবর্তীতে অংশীজন সভায়ও তা উপস্থাপন করা হয়।

ড্যাপ_২০২২-২০৩৫ এবং বাস্থই-এর প্রত্যাশা

• দ্বিতীয় অভিযোগঃ ‘ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০০৮’ এ Uniform FAR এর বিধান আছে।

– এটিও সম্পুর্ণ ভুল একটি অভিযোগ। ইমারত নির্মাণ বিধিমালা সম্পর্কে জ্ঞান না রেখেই কথাগুলো বলছেন না তো? কোনভাবেই এখানে Uniform FAR এর বিধান নেই। প্রকল্পের ধরণ, প্লট সাইজ, রাস্তার প্রস্থ এই মূল তিনটি বিষয়ের ওপর ভিত্তি করে FAR নির্ধারণ হয়ে থাকে। এটা মাথায় রাখতে হবে, এই বিধিমালাটি “ইমারত নির্মাণ বিধিমালা”, নগর নির্মাণ/পরিকল্পনা এর কাজ নয়। এটি একটি পূর্ণাঙ্গ বিধিমালা যা প্রণয়নের পর থেকে অন্ততঃ পাঁচকাঠা প্লটের পুরোটা জুড়ে একটি বেঁটে ভবন নির্মাণ করে সেটব্যাক এরিয়াতেও বারান্দা বানানো বন্ধ হয়েছে। এলিভেশন ট্রিটমেন্ট এর নামে যে হাস্যকর আর্টিকুলেশন করা হত তা বন্ধ হয়েছে। এখনকার স্থাপনাগুলো অন্ততঃপক্ষে ‘Form Follows Function’ এই নীতি অনুসরণ করছে বা করার চেষ্টা করছে। আমি তো বলব Uniform FAR বরং ড্যাপ রিপোর্টে আছে। ইমারত নির্মাণ বিধিমালা মোতাবেক আপনি এক ধানমন্ডিতেই সব জায়গায় একই FAR পাচ্ছেন না। স্কুল করতে হলে ৫ কাঠার ওপর জমি থাকতে হবে, রাস্তা চওড়া না হলে বিল্ডীং হাইট পাবেন না। তাহলে কোথায় ইউনিফর্ম? কিন্তু ড্যাপ এর প্রস্তাবনায় পুরো মিরপুর ১০ ও ১১ তে ২.৩, বসুন্ধরায় ৪.১, ধানমন্ডীতে ৫.১, বাড্ডার ৩৭ নম্বর ওয়ার্ডে ২.৪, ৩৮ নম্বরে ১.৯ এবং করাইল এলাকায় ১.৩ FAR দেয়া হয়েছে। Area FAR, Base FAR এসব জটিল হিসেবের মার প্যাঁচে এই লেখায় যাবনা।

• তৃতীয় অভিযোগঃ ‘ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ২০০৮’ এর কারণেই ঢাকা শহর ধ্বংস হয়ে গেছে।

– ঢাকা শহর ধ্বংসের একমাত্র কারিগর যে রাজউক এই কথা খোদ রাজউক কর্তারাও অস্বীকার করতে পারবেননা। ইমারত নির্মাণ বিধিমালা করার একটা মুখ্য উদ্দেশ্য ছিল Maximum Ground Coverage (MGC) কমানো, যা পাঁচকাঠা বা দশকাঠার প্লটের পুরোটা জুড়ে করা স্থাপনা গুলোর কারণে বেড়ে যাচ্ছিল। বিধিমালায় স্পষ্টত উল্লেখ আছে আবশ্যিক ুন্মুক্ত স্থান বা Mandatory Open Space এর পঞ্চাশভাগ মাটি রাখতে হবে। এর কারণ হল ভূগর্ভস্থ পানির প্রবেশ নিশ্চিত করা। ঢাকা ও এর আশপাশ ধ্বংস করেছে রাজউক। রাজউক এই পৃথিবীতে একমাত্র সংস্থা যা একই সাথে দুইটি ভূমিকা পালন করে। একটি হল Planning and Development Control Authority এবং Land Developing Agency। এমন বিতর্কিত ভূমিকা আর কোথাও কোন সংস্থা পালন করে বলে আমার জানা নেই। রাজউক নিজেই নিজের প্ল্যান violate করেছে পূর্বে। সে বিষয়ে পরবর্তীতে বিস্তারিত লিখব।

শুধু এটুকু জিজ্ঞাসা

• বসিলা এলাকা চোখের সামনে বস্তি হয়ে গেল, রাজউক কোথায় ছিল?
• পূর্বাচলের আশেপাশে ১৯টা ডেভেলপার আবাদী জমি, খাল বিল ভরাট করে জমি বিক্রির কাজ চালিয়ে যাচ্ছে, রাজউক কী পদক্ষেপ নিয়েছে?
• পুরান ঢাকায় একের পর এক ঐতিহ্য ধ্বংস হয়ে যাচ্ছে রাজউক কী করেছে?
• ইমারত নির্মাণ বিধিমালা মেনে যে ভবন তৈরী হচ্ছে তার চেহারা আর অপরিকল্পিত ভাবে নির্মিত ভবনের চেহারা মিলিয়ে দেখে নেবেন। বিধিমালা মেনে ধানমন্ডিতে যেসব বাসা বাড়ি হয়েছে সেখানে বাচ্চাদের খেলার জায়গা রাখা হয়েছে। তা যত ছোটই হোক।
• রাজউক একটা মাঠ দখলে নিতে পেরেছে শিশুদের জন্য?
• তাহলে ঢাকা সর্বোপরি  Greater Dhaka নষ্টের কারিগর কে?
• বিশ বছর আগের Designated Conservation Area গুলো Growth Management Area হয়ে গেল কার গাফিলতি ও অদক্ষতায়?

৯৫% ভবন অনুমোদনহীন – এটা রাজউকের তথ্য। যারা অনুমোদন দেবে তারাই যদি এই কথা বলে তাহলে তাদের দক্ষতার দিকে আঙুল তুলুন, স্থপতিদের দিকে নয়।

• চতুর্থ অভিযোগঃ স্থপতিরা নিজ স্বার্থে ড্যাপ_২০২২-২০৩৫ এর ক্ষতি সাধন করতে চাইছে।

-আবারো ভুল। ড্যাপ এ FAR বাড়লেও যে সব স্থপতি কাজ পাওয়ার তারা পাবে, না বাড়লেও পাবে। FAR কমিয়ে দেয়া মানে ভবনের সংখ্যা বেড়ে যাবে। লোক আঁটাতে হবে তোরে ভাই। সেগুলো ডিজাইন করবে কে? স্থপতি। সাপোর্ট টিম? প্রকৌশলীরা।

কৃষি জমিতে শর্তসাপেক্ষে স্থাপনা নির্মাণের অনুমতি দেয়া হয়েছে। সকল শর্ত মেনে সেই স্থাপনার ডিজাইনও স্থপতিই করবে। জলকেন্দ্রিক ইকোপার্ক , ইকো রিসোর্ট এসবের নকশাও স্থপতি করবে। তো আমাদের কাজের স্কোপ তো বেড়ে গেল।

কিন্তু, যেহেতু স্থপতিরা পঞ্চাশ বছর পরে চিন্তা করে, তারা শুধু দ্বিমাত্রিক না ত্রিমাত্রিক দৃষ্টি দিয়েও দেখে, সেহেতু এইযে FAR কমিয়ে sprawl বাড়িয়ে দেয়া হবে, সেটা নিয়ে আমরা শংকিত। FAR কমিয়ে দিয়ে সাধারণ মানুষের ক্ষতিসাধন হবে, সেটা নিয়ে চিন্তিত। প্লাবণভূমি কে ভূমি ব্যবহার শ্রেণী বিন্যাসের আওতাধীন না করায় শংকিত, উন্নয়ন স্বত্ত বিনিময় ব্যাবস্থাকে উন্নয়ন স্বত্ত বিক্রয় ব্যাবস্থা করে দেয়াতে শংকিত। আরো শংকিত যখন দেখা যাচ্ছে রাজউক নিজেই এক্ষেত্রে ব্যাংকের ভূমিকা পালন করবে। যে প্রতিষ্ঠান আগাগোড়া একটি ভূমি ব্যাবসায়ী প্রতিষ্ঠান, সে যখন এই ক্রয়-বিক্রয়ের দায়িত্ব হাতে নেবে, অবস্থা দাঁড়াবে কী? হ্যাঁ আমরা আরোও শংকিত, কারণ দুইকোটী মানুষ এই নির্মাণ শিল্পের সাথে সরাসরি জড়িত তাহলে কিভাবে স্থপতিরা স্বার্থান্বেসী মহল হল?

আমিতো প্রশ্ন করব রাজউক কোন স্বার্থে Dhaka Structure Plan 2016-2035 গেজেট হবার আগে সম্পুর্ন বেআইনীভাবে বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা ২০২২-২০৩৫ গেজেট করতে সরকারের কাছে অগ্রসর হল?

পরিশেষে এই বলব, আমরা চাই ড্যাপ বাস্তবায়ন হোক আর তা যথার্থ পরিশীলনের মাধ্যমে। ঢাকাকে বাঁচাতে একটি যথোপযুক্ত Development Control Mechanism প্রয়োজন। যেটা ড্যাপ হতে পারবে। ড্যাপ সংশোধন অত্যন্ত প্রয়োজন এই অর্থে, যে এই বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনাটি বস্তুতঃ ডিটেইলের দিকে না গিয়ে policy নিয়ে বেশী ভেবেছে ও লিখেছে। এটাকে অনায়াসে একটি পলিসি প্ল্যান বলে দেয়া যায়। নইলে কৃষক বোরো ধানে বেশী লাভ পাবে নাকি আমন ধানে সেটা দেখার জায়গা ড্যাপ না। তার জন্য BARC আছে। নিজেদের কাজের স্কোপ তো বুঝতে হবে। আমি আশা করব ঢালাও ভাবে স্থপতিদের এই স্বার্থান্বেসী মহলের তকমা না লাগিয়ে ড্যাপ এর অসংগতি গুলো আমলে নেবেন কর্তৃপক্ষ। আমরা FAR নিয়ে কথা বলব এটাই স্বাভাবিক। তারপরও আমরা অন্যান্য প্ল্যানিং ইস্যু নিয়ে ভাবছি। DAP কে Scrap করার বিন্দুমাত্র ইচ্ছা বা লক্ষ্য আমাদের নেই। আমরা চাই সকল শ্রেণি পেশার মানুষের কাছে গ্রহণযোগ্য একটি বিশদ অঞ্চল পরিল্পনা। যা হবে সকল দিক থেকে ত্রুটিহীন। কারণ আজ ঢাকা যা ভাবে কাল সারা বাংলাদেশ তাই ভাবে। ঢাকার ভুলগুলি ইতিমধ্যেই সারাদেশে পুনিরাবৃত্তি হচ্ছে, ভবিষ্যতেও হবে। এমনটা আমরা চাইনা।

---

এই স্থপতির আরো আর্টিকেল পড়তে এখানে ক্লিক করুন

DAP_2022-2035 গেজেট ডাউনলোড করতে ক্লিক করুন https://tinyurl.com/5xdkd998