বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা DAP 2022-2035,আবাসিক ভবনের সর্বোচ্চ উচ্চতা,প্রদত্ত FAR এর মান,একটি সুচতুর অংকের দারুন হিসেব-নিকেশ।

লেখকঃ স্থপতি কাজী গোলাম নাসির, প্রধান স্থপতি (অবঃ), স্থাপত্য অধিদপ্তর, ঢাকা, বাংলাদেশ

DAP 2022-2035 ড্যাপ একটি তথ্যসমৃদ্ধ জ্ঞানের ভান্ডার,ড্যাপের জ্ঞানের সাগরে আমার মতো জ্ঞানহীন একজনের নাক খুব গভীরে ঢোকানো কষ্ট, তবুও অল্প অল্প করে পড়ছি এবং বুঝতে চেষ্টা করছি। পড়তে গিয়ে ড্যাপের আরেকটি বিশেষ তথ্য এবার পেলাম। খুব চিন্তার একটি তথ্য। এতদিন যে শুনেছিলাম গুলশান,বারিধারা, বনানী বা ধানমন্ডি এলাকা অন্য সকল এলাকা থেকে পরিকল্পিত সেকারণে অন্য সব অপরিকল্পিত এলাকা থেকে এ এলাকার জন্য এলাকাভিত্তিক FAR মান বেশ বেশি দেয়া য়েছে,সেখানেও এখন দেখছি বেশ কিছু বিশেষ তথ্য লুকানো হয়েছে।

DAP 2022-2035 এর এত্ত মোটা দুই বই পড়ে সেখান থেকে চট করে কিছু জ্ঞান আহরণ খুব কষ্টের,তবুও গভীরে যেতে যেতে দেখলাম এলাকার FAR এর মান প্রস্তাব করার সাথে বইয়ের প্রথম খন্ডের শেষের ৪৬০ ও ৪৬১ পৃষ্ঠাতে বিভিন্ন ব্যবহারের নিমিত্ত প্রতি প্লটের জন্য প্লট সংলগ্ন রাস্তার প্রস্থের ভিত্তিতে আরো একটি FAR এর মান দেয়া আছে।

তারপরে আসল কাহিনীর শুরু। বলা হয়েছে এলাকা ভিত্তিক FAR এর মান এবং প্লট সংলগ্ন রাস্তার প্রস্থের ভিত্তিতে FAR এর মানের মধ্যে যেটা কম হবে সেটা বেজ FAR হবে এবং বিশেষ কিছু শর্ত পূরণ করতে না পারলে ওই প্লটের জন্য কখনোই সর্বোচ্চ FAR প্রাপ্তি সম্ভব হবেনা। তাহলে এবার কোনো একটি এলাকার জন্য এ দুই FAR এর মান নিয়ে ভবন নির্মাণে কি ঘটে তা একটু নিবিড় ভাবে দেখি।

বাড্ডা,জিগাতলা,খিলগাঁও কিংবা কড়াইল বস্তির এলাকা ভিত্তিক FAR এর বিষয় তো আগেই বলেছি, এবার অন্য একটি বিষয়। গুলশান-বারিধারা আবাসিক এলাকার জন্য এলাকা ভিত্তিক FAR এর মান ৫.৪। এ এলাকার ৪০ ফুট রাস্তার পাশে প্লট সংলগ্ন রাস্তার FAR এর মান ৩.৫ এবং ৬০ ফুট কিংবা ৮০ ফুট এমনকি তার অধিক প্রশস্থ রাস্তার পাশে আবাসিকের জন্য প্লট ভিত্তিক FAR এর মান ৪।

অর্থাৎ আপনাকে নানাবিধ সুযোগ সুবিধা আছে বলে এলাকা ভিত্তিক FAR মান এ এলাকাতে অন্য এলাকা থেকে বেশি দেখানো হলো কিন্তু প্লট সংলগ্ন রাস্তা অনুযায়ী এফ.এ আর এর মান অনেক কম প্রস্তাব করা হলো। গুলশান-বারিধারা’র মতো এলাকা, ৮০ ফুট বা তার চেয়েও বেশি প্রশস্থ রাস্তার পাশে একবিঘা জমি,পঞ্চাশ শতাংশ জমি উন্মুক্ত রেখে আপনি ৫৭৬০০ বর্গফুটের মোট নির্মাণের ক্ষেত্রফল নিয়ে ৮ (আট) তলা বাড়ি বানাতে পারবেন, রাস্তা ৪০ ফুট হলে মোট নির্মাণ ক্ষেত্রফল ৫০৪০০ বর্গফুট হবে এবং তখন ভবনের উচ্চতা হবে ৭ (সাত) তলা। বনানী কিংবা ধানমন্ডি এলাকার ক্ষেত্রেও প্লট লগ্ন রাস্তা ভিত্তিক FAR এর মান আবাসিক ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ৪ (চার)। এর মানে হলো ড্যাপের প্রথম সড়াতে ড্যাপ প্রণেতাগণ এলাকা ভিত্তিক উচ্চতার কথা বলেছিলেন কিন্তু জনগণের প্রতিবাদের কারণে ভবন নির্মাণে উচ্চতার বাঁধা আর রইলোনা বলে পত্রিকা ও টিভিতে কথা বলে সকলকে তৃপ্ত ছিলেন,আমরা যারা পড়াশুনা করিনি বা ড্যাপের গভীরে ঢুকিনি তারা এ কথা শুনে বেশ তৃপ্তির ঢেকুর তুলেছিলাম।

এবার অনুভব করতে পারলাম পূর্ব নির্ধারিত একটি বিষয়কে কি সুচতুর ভাবে ব্যাক ক্যালকুলেশন করে সেই তলা মেলানো হলো। দেশের রাজধানী,মহানগরী বেশ খর্বাকৃতির আগামী হয়েই নতুন ভাবে দেশবাসীর কাছে উপস্থাপিত হতে চলছে। তারা ভুলে গিয়েছেন জমির একটি অর্থনীতি আছে, গুলশান-বারিধারাতে একটি মাটির রুমাল এর মূল্য নূন্যতম ৭০০০০ (সত্তুর হাজার) টাকা। কি অবাস্তব একটি ব্যাক ক্যালকুলেশন।

আমি মুগ্ধ হয়েছি কয়েকজনের এই হিসেব-নিকেশ করার দক্ষতা দেখে,মুগ্ধ হয়েছি তেতো বিষয়কে চিনি আবৃত করে সকলের কাছে খুব সুন্দর করে উপস্থাপনের দারুন উপস্থাপনা ক্ষমতার জন্য। আশা করছি ড্যাপ গেজেট হলে আপনারাও আগামীতে বেশ মুগ্ধ হবেন আমাদের দেশের মেধাবীদের এমন মেধার দক্ষতা দেখে।

Previous Opinion 

DAP_2022-2035 Download